Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) représentent une manière populaire d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement des biens. Toutefois, les investisseurs se demandent souvent s’il est plus avantageux d’acquérir des parts de SCPI en direct ou par le biais d’un contrat d’assurance vie.
Ce comparatif détaillé vise à éclairer ces deux options d’investissement, offrant ainsi aux lecteurs une meilleure compréhension et orientation.
Les bases de l’investissement en SCPI
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La SCPI permet aux investisseurs de mutualiser leurs risques en plaçant leur argent dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers gérés par une société de gestion spécialisée.
Les revenus générés sont distribués sous forme de loyers récurrents, impactant favorablement la rentabilité du placement.
Achat de parts de SCPI en direct
L’investissement direct dans une SCPI consiste à acquérir des parts directement auprès de la société de gestion.
Cela confère au détenteur un pourcentage du parc immobilier détenu par la SCPI et lui permet de toucher directement les loyers générés par les actifs immobiliers.
SCPI via l’assurance vie
Intégrer des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie permet à l’investisseur d’avoir accès aux avantages fiscaux associés à l’assurance vie tout en bénéficiant des rendements potentiellement élevés des SCPI.
L’investisseur achète indirectement les parts de SCPI, lesquelles sont ensuite intégrées dans son contrat d’assurance vie.
Avantages et inconvénients de l’achat de SCPI en direct
Avantages de la SCPI en direct
Investir en direct dans une SCPI offre plusieurs avantages dont la perception directe des loyers récurrents qui peuvent être versés mensuellement ou trimestriellement selon la politique de distribution de chaque SCPI.
De plus, aucune sur-couche de frais ne s’applique, contrairement aux frais éventuels dans le cadre d’un contrat d’assurance vie.
Inconvénients de la SCPI en direct
Néanmoins, quelques contraintes existent aussi telles que la fiscalité relativement lourde. En effet, les revenus fonciers tirés des SCPI en direct sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Cette charge fiscale peut réduire significativement la rentabilité nette de l’investissement, particulièrement pour les contribuables les mieux imposés.
Avantages et inconvénients des SCPI dans une assurance vie
Avantages de la SCPI via l’assurance vie
Le principal attrait des SCPI sous-jacentes à un contrat d’assurance vie réside dans les avantages fiscaux offerts par ce type d’enveloppe. En phase d’épargne, les loyers perçus sont capitalisés et échappent à l’imposition immédiate.
C’est lors des rachats partiels que la taxation s’applique, mais dosée favorablement après huit ans de détention suivant un abattement attractif. Ceci permet une optimisation fiscale appréciable.
Inconvénients de la SCPI via l’assurance vie
Or, cette méthode comporte également quelques limites. Les frais de gestion de l’assurance vie viennent impacter la performance globale de l’investissement, parfois assez substantiellement.
De plus, la liquidité n’est pas immédiate, des délais pouvant être nécessaires pour récupérer ses fonds lors d’arbitrages entre supports.
Choisir entre les deux options : critères clés
Objectifs de placement
Pour quelqu’un désirant des revenus réguliers et immédiats, sans trop de préoccupations fiscales immédiates, l’achat en direct s’avère judicieux.
A contrario, pour ceux ayant un horizon de placement long terme avec une recherche de défiscalisation, intégrer des SCPI dans un contrat d’assurance vie constitue une solution optimisée.
Impact de la fiscalité
La stratégie fiscale doit être au cœur de la décision. Un cadre fiscal lourd pèsera sérieusement sur les rendements nets des SCPI en direct, diminuant l’attractivité pour les investisseurs fortement taxés.
Dans une enveloppe d’assurance vie, la visibilité fiscale accrue sur le long terme agit comme un bouclier face aux variations fiscales possibles, séduisant ainsi les épargnants anticipant leurs nécessités de sortie à long terme.
Frais associés
Concernant les frais, il convient d’évaluer lesquels s’appliquent non seulement à l’achat des parts de SCPI mais aussi ceux impliqués par la contractualisation de l’assurance vie.
Les commissions d’entrée, les frais d’arbitrage et de gestion annuelle doivent être soigneusement analysés afin de discerner leur impact global sur le rendement escompté de l’investissement.
Accessibilité et simplicité
Enfin, l’accessibilité reste un critère déterminant.
L’acquisition de parts en direct demande de s’informer sur les meilleures SCPI disponibles, d’effectuer des démarches administratives conséquentes et de comprendre précisément la fiscalité applicable.
Par contre, investir via l’assurance vie pourrait simplifier ces processus à travers l’intermédiaire de la compagnie d’assurance, facilitant ainsi le suivi et les arbitrages entre différents supports d’investissement.
Cas pratiques et exemples
Exemple d’investissement en direct
Monsieur DUPONT opte pour un investissement de 50 000 euros en direct dans une SCPI. Avec un taux de distribution annuel moyen de 4,5%, il percevra environ 2250 euros par an sous forme de loyers.
Cependant, après application de sa tranche marginale d’imposition à 30% et prélèvements sociaux de 17,2%, il ne conservera réellement que 1197 euros net.
Le calcul met en lumière la réduction notable du retour effectif occasionné par la fiscalité.
Exemple via assurance vie
A l’inverse, Madame DURAND investit le même montant à travers une assurance vie orientée sur des SCPI.
Si elle capitalise pendant les onze premières années avant de récupérer progressivement son capital avec abattements fiscaux successifs, la rentabilité nette reste bien plus élevée malgré les frais de gestion de l’assureur, notamment grâce aux avantages fiscaux appliqués dès la neuvième année de détention sur chaque rachat partiel.