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Réduisez vos impots fonciers
DU REVENU FONCIER AU LOUEUR EN MEUBLÉ
AVANTAGES ET INCONVENIENTS
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DÉFINITION D’UNE LOCATION MEUBLÉE
Un logement meublé est un logement équipé des meubles en nombre mais aussi enqualité suffisants pour offrir la possibilité au locataire de vivre,manger et dormir de façon convenable quant aux exigences de la vie courante.
Les équipements:
• Un four ou un four à micro-ondes.
• Des plaques de cuisson.
• Un réfrigérateur comportant au minimum un freezer.
• Des ustensiles de cuisine et la vaisselle nécessaire à la prise de repas.
• Une table et des chaises.
• Des étagères de rangement.
• Des luminaires.
• Une literie (comprenant couette ou couverture)
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (rideaux).
• Du matériel d’entretien ménager.
Comment déclarer ses revenus de la location meublée ?
1. Le micro BIC avec abattement de 50% des loyers encaissés :
Les loyers après abattement sont intégrés au revenu brut fiscal du foyer et imposés sur le revenu avec majoration de la CGS et CRDS.
2. Le BIC au réel simplifié :
Le régime permet d’amortir le bien, de déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, les assurances, les charges de copropriété, les taxes foncières, les honoraires du comptable...) et de ne pas être imposé sur le revenu pour cette activité.
Exemple : Appartement de 135 000 €
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MICRO BIC |
BIC REEL SIMPLIFIE |
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Loyers encaissés : |
Loyers encaissés : + 6 000 € |
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Abattement 50% : |
Amortissements |
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Intérêts prêt (1%) : - 1 500 € |
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Résultat comptable : - 2 139 € |
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Réintégration dans |
Résultat fiscal pour IR : 0 € |
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Amort reportables : 2 139 € |
avec un taux d’imposition à 14% pour le foyer fiscal
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MICRO BIC |
BIC REEL SIMPLIFIE |
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Bénéfice sur l’activité de loueur en meublé majoré de 25% car pas d’adhésion à un centre de gestion agréé : 3 750 € X 14% = 525 € (IR payé) Total d’impôt : 525 € + 600 € = 1 125 € |
Le résultat fiscal est à 0 € De plus en adhérant à un centre de gestion agréé l’investisseur bénéficie d’une réduction de frais de comptabilité correspondant aux 2/3 des frais du comptable et du CGA engagés (max 915 €) Total d’impôt : 0 € Réduction d’impôt ± - 500 € |
2. COMPARATIF ENTRE "LOI PINEL" ET "LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL"
Exemple : Appartement de 135 000 €
avec un taux d’imposition à 14% pour le foyer fiscal
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REVENU FONCIER LOI PINEL |
BIC REEL SIMPLIFIE |
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Loyers encaissés : + 3 000 €* |
Loyers encaissés : + 6 000 € |
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Amortissements |
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Intérêts prêt (1%) : |
Intérêts prêt (1%) : - 1 500 € |
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Résultat comptable : - 2 139 € |
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Réintégration dans |
Résultat fiscal pour IR : 0 € |
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Amort reportables : 2 139 € |
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REVENU FONCIER Loi PINEL |
BIC REEL SIMPLIFIE |
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Bénéfice sur l’activité de Loi PINEL : 500 € X 14% = 70 € (IR payé) Plus CSG et CRDS ± 20 % = 100 € Réduction d’impôt totale : |
Le résultat fiscal est à 0 € => pas d’impôt supplémentaire sur l’impôt sur le revenu => en adhérant à un centre de gestion agréé l’investisseur bénéficie d’une réduction de frais de comptabilité correspondant aux 2/3 des frais du comptable et du CGA engagés ( max 915 € ) Total d’impôt : 0 € Réduction d’impôt ± - 500 € |
LES LIMITES DE LA « LOI PINEL »
La loi Pinel a pour objectif de stimuler la construction de logements neufs dans des zones spécifiques, avec des plafonds de revenus applicables pour le locataire.
L’investissement Pinel est avant tout une réduction d’impôts. Les loyers sont généralement moins élevés.
3. LES AVANTAGES DE PASSER D’UN REVENU FONCIER EN LOCATION MEUBLÉE
Il est possible de louer son bien selon deux types de location:
• en location étudiante de septembre à juin,
• en location saisonnière en juillet et août.
=> Cela permet de booster ces recettes locatives.
Il n’y a pas de conditions de revenus du locataire ou de limitation du montant des loyers.
Lorsque vous avez investi en revenu foncier avec une défiscalisation (Périssol, Besson, De Robien, Scellier, Pinel ...) et que celle-ci arrive à son terme vous avez 2 possibilités :
• Rester en revenu foncier et être taxé sur vos loyers,
• Passer en Loueur en Meublé et repartir sur un amortissement du bien.
Points à vérifier avant le changement de régime fiscal
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Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.
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Lors du changement fiscal de revenu foncier à BIC concernant un bien locatif, le bailleur devra veiller à avoir eu dans les 3 derniers exercices fiscaux précédents un bénéfice foncier sur le bien visé par le changement d’affectation.
Rappel
Le bail pour un revenu foncier est de 3 ans alors que le bail pour une location meublée est d’1 an.
Il y a plus de renouvellement de baux en location meublée.
Démarches à effectuer :
• Demande auprès de la mairie du lieu de la résidence,
• Inscription auprès du centre des impôts du lieu de la résidence (imprimé PO),
• Valorisation du bien par 2 ou 3 agences immobilières.
Exemple : Appartement de 150 000 €
avec un taux d’imposition à 14% pour le foyer fiscal
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REVENU FONCIER |
BIC REEL SIMPLIFIE |
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Loyers encaissés : + 5 100 € |
Loyers encaissés : + 6 000 € |
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Amortissements |
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Intérêts prêt (1%) : - 1 500 € |
Intérêts prêt (1%) : - 1 500 € |
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Résultat comptable : - 2 139 € |
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Réintégration dans |
Résultat fiscal pour IR : 0 € |
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Amort reportables : 2 139 € |
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REVENU FONCIER |
BIC REEL SIMPLIFIE |
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Bénéfice sur l’activité : Total d’impôt : 364 € + 520 € = 884 € |
Le résultat fiscal est à 0 € Total d’impôt : 0 € |
4. ADHÉSION À UN CENTRE DE GESTION
Le centre de Gestion Agréé CECOPAL
Centre de gestion agréé (CGA)
= Association loi 1901
= Créés par la loi du 27 décembre 1974
Les adhérents des centres de gestion bénéficient d’une dispense de l’application de la majoration de 25% à la base d’imposition de leurs revenus.
Réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion à condition :
• de réaliser un chiffre d’affaires n’excédant pas la limite de 82200 € pour les ventes et 32900 € pour les services,
• d’être imposés sur option à un régime Réel (Normal ou simplifié).
Montant de la réduction d’impôt
Le montant de la réduction est égal aux 2/3 des dépenses exposées par la tenue de la comptabilité (cabinet comptable + centre de gestion) dans la double limite de 915 € par an et du montant de l’impôt sur le revenu dû pour une année donnée. La réduction d’impôt s’impute après la décote mais avant imputation des crédits d’impôts et des prélèvements ou retenues non libératoires. Le crédit n’est pas restituable lorsque la cotisation d’impôt lui est inférieure.
Cas de pluralités d’activités
En cas de pluralités d’activités relevant de catégories d’imposition distinctes, la réduction d’impôt est appliquée et plafonnée au niveau de chaque catégorie de revenus. En revanche un contribuable exerçant plusieurs activités relevant de la même catégorie d’imposition dans plusieurs établissements est regardé comme exploitant une seule entreprise.
Adhésion
L’adhésion doit être faite dans les cinq mois du début d’activité ou de l’ouverture de votre exercice comptable.