L’impact du C.I.M.R sur les investissements immobiliers

 

• Entrée en vigueur : report de prélèvement à la source au 1er janvier 2019

• Conséquences du report de la réforme : imposition des revenus de 2017 en 2018 selon les règles du droit commun : maintien des acomptes provisionnels et prélèvements mensuels en 2018. L’année 2019 devient l’année de transition.

•  Définition : changement qui concerne le mode de recouvrement de l’impôt qui devient immédiat. Suppression du décalage d’une année entre perception des revenus et paiement de l’impôt.

• Le mode de calcul de l’IR n’est pas modifié (barème, progressivité de l’impôt, déclaration annuelle d’IR, imputation de CI…).
•  Modalités : Par prélèvement par un tiers payeur (l’employeur, pôle emploi, caisse de retraite) au moment où il verse le revenu au contribuable OU par un acompte déterminé par l’administration pour les professions indépendantes (BIC, BA, BNC) et les titulaires de revenus fonciers, et prélèvement trimestriel ou mensuel sur le montant des derniers revenus connus (N-2 ou N-1).

• Reconduction du dispositif avec quelques aménagements prévus par la LFR 2017

Caractéristiques :

• A compter du 1er janvier 2019, prélèvement ou acompte par application d’un taux de retenue unique aux revenus de 2019 déterminé à partir de la déclaration des revenus de 2017 déclarés en 2018 (puis réactualisé après dépôt de la déclaration des revenus de 2018).

• Absence d’une année « blanche » pour 2018, pas d’exonération des revenus 2018 : est créé un crédit d’impôt (CIMR) exceptionnel pour l’imposition des revenus 2018. L’objectif est d’éviter un double paiement en 2019 à savoir sur les revenus de 2018 déclarés en 2019 et sur les revenus de 2019 désormais soumis au prélèvement à la source. Mais application du CIMR sur les seuls revenus non exceptionnels.

PRINCIPE DU PRÉLÈVEMENT À LA SOURCE

Année 2018

I.R.P.P revenus 2017

Année 2019
 
I.R.P.P revenus 2018



Année 2020
 
I.R.P.P revenus 2019



 

DÉFICIT FONCIER

Le principe 

Le déficit foncier résultant de l’ensemble des charges, y compris les intérêts d’emprunts est imputable sur les revenus de mêmes catégories (autres revenus fonciers). 

Imputation sur les revenus globaux d’un déficit résultant de l’ensemble des charges hors intérêts d’emprunts plafonné à 10 700 €/an. 

Report des déficits non imputés sur les revenus de même catégorie pendant 10 ans. 

Ne rentre pas dans le Plafonnement Global des Niches Fiscales. 

Rappel 

2009 = 25 000 € + 10% du revenu net imposable

2010 = 20 000 € + 8% du revenu net imposable 

2011 = 18 000 € + 6% du revenu net imposable

2012 = 18 000 € + 4% du revenu net imposable 

2013 / 2014 / 2015/2016/2017 = 10 000 € 

L’impact du CIMR

Crédit d’impôt dit de modernisation du recouvrement 

Les dépenses de travaux de l’année 2018 seront déductibles: 

Des revenus de l’année 2018:
Toutes les dépenses dont l’exigibilité intervient en 2018, ne sont déductibles qu’au titre des revenus imposables 2018 (même si le règlement intervient en 2019).
Les dépenses de travaux payées en 2018 sont déductibles dans leur intégralité sur l’exercice 2018. 

✓ Imputations des déficits sur le revenu global à dans la limite de 10.700 €,

✓ Report des déficits fonciers non utilisés pendant 10 ans sur les revenus de même catégorie. 

Des revenus de l’année 2019:

Les travaux payés 2019 seront déductibles à hauteur de la moyenne des dépenses de travaux payés en 2018 et 2019
les dépenses de travaux de l’année 2019 ne seront donc retenues, au titre de l’année 2019, que pour 50% de leur montant + 50% des travaux 2018 

Ces règles ne s’appliqueront pas :

✓ Aux immeubles acquis à compter du 1er janvier 2019, 

✓ Aux travaux d’urgence décidés d’office par le syndic de copropriété ou rendus nécessaires par l’effet de la force majeure. 

REMARQUES 

✓ L’imposition relative aux revenus fonciers de l’année 2018 étant neutralisée par le CIMR, la réalisation de travaux au cours de cette année ne permettra pas de réaliser d’économie d’IR sur les revenus 2018, sauf revenus exceptionnels

✓ L’investisseur ne tirera donc profit de ses dépenses de travaux que pour 50% de leur montant pour l’année 2019.

✓ Impact sur le déficit foncier reportable pendant 10 ans et sur le taux de prélèvement applicable en 2019 et 2020 

 

3 CAS DE FIGURES

1-Investisseur sans revenus fonciers 

Année 2018 

Un couple (2 parts/revenus 2017): 

• Revenus imposables : 80.000 €
• Revenus fonciers : 0 € 

Investissement PINEL optimisé au déficit foncier réalisé en 2018 

• Assiette PINEL: 100.000 € (livraison 12.2018)
• Travaux déficit foncier: 20.000 € 
• Total investissement : 120.000 € 

Déclaration de revenus 2017 en avril/mai 2018 

	Déclaration 2042		Déclaration 2044
R.I/Salaires : Avant abattement	80000 €		0 €
Revenus imposables	72000 €	Déficit foncier reportable	0 €
IRPP revenus 2017	10187 €

Eté 2018 – Taux de prélèvement à la source/et/ou choix du Taux neutre ou Taux individuel Octobre 2017 – Le taux choisi est envoyé au collecteur

Déclaration de revenus 2018 en avril/mai 2019 

	Déclaration 2042		Déclaration 2044
R.I/Salaires : Avant abattement	80000 €		-20000 €
Revenus fonciers	-10700 €	Déficit foncier reportable	9300 €
Revenus imposables	61300 €	Déficit foncier cumulé	9300 €
IRPP revenus 2018	6977 €	Crédit d’impôt PINEL	2000 €

Septembre 2019 mon taux de prélèvement s’ajuste automatiquement pour tenir compte de ma situation 2018. En trésorerie sur l’année 2019...Prélèvement à la source sur la base du taux au vu de mes 12.699 € d’I.R.P.P (revenus 2017) et neutralisation de la fiscalité sur les revenus 2018 (hors revenus exceptionnels).

Pour I.R 2019, les prélèvements de janvier à août 2019 sont basés sur l’I.R 2017 puis de septembre à décembre 2019 sur l’I.R 2018 

Déclaration de revenus 2019 en avril/mai 2020 

	Déclaration 2042		Déclaration 2044
R.I	80000 €		-10000 €
		50% des travaux 2017 et 50% des travaux 2018
Revenus fonciers	-10000 €	Déficit foncier reportable	9300 €
Revenus imposables	62000 €	Déficit foncier cumulé	9300 €
IRPP revenus 2019	7187 €	Crédit d’impôt PINEL	2000 €

Septembre 2020 mon taux de prélèvement s’ajuste automatiquement pour tenir compte de ma situation 2019. En trésorerie sur l’année 2020...Prélèvement à la source sur la base du taux au vu de mes 9.489 € d’I.R.P.P (revenus 2018).

Pour I.R 2020, les prélèvements de janvier à août 2020 sont basés sur l’I.R 2018 puis de septembre à décembre 2020 sur l’I.R 2019 

2- Investisseur avec revenus fonciers < au charges de travaux 

Revenus fonciers 2018 : 10.000 €
Travaux réalisés en 2018 : 50 000 €
Montant déductible des revenus 2018: 

Déduction à hauteur des revenus foncier: 10.000 €

Déduction sur les revenus globaux: 10.700 € 

Soit une déduction total de 20.700 € (cette déduction est néanmoins inutile puisque les revenus 2018 sont déjà effacés par le CIMR)

Soit un déficit foncier reportable: 29.300 € (50 000 € – 20.700 €) 

Montant déductible des revenus 2019 et suivants : 25 000 € (50 % x 50 000) + 29.300 € (déficit foncier reportable)

Le total des déductions fiscalement efficaces est de 54.300 € (pour 50 000 € de travaux). 

L’imputation du déficit foncier à hauteur de 10.700 € sur le revenu global aura un impact, pour les contribuables ayant des revenus exceptionnels. 

3- Investisseur avec revenus fonciers > au charges de travaux 

Revenus fonciers 2018: 60.000 €
Travaux réalisés en 2018 : 50 000 €
Montant déductible des revenus 2018: 

Déduction à hauteur des revenus foncier: 50.000 €

Déduction sur les revenus globaux: 0 € 

Soit une déduction total de 50.000 € (cette déduction est néanmoins inutile puisque les revenus 2018 sont déjà effacés par le CIMR)

Soit un déficit foncier reportable: 0 €

Montant déductible des revenus 2019 et suivants : 25 000 € (50 % x 50 000 €) 

Le total des déductions fiscalement efficaces est de 25.000 € (pour 50 000 € de travaux). 

L’imputation du déficit foncier à hauteur de 10.700 € sur le revenu global aura un impact, pour les contribuables ayant des revenus exceptionnels et un impact sur le taux de prélèvement en 2019 et 2020. 

Conclusions pour 2018 

✓Un investisseur sans revenus fonciers: 

100% des charges foncières décaissées en 2018 seront valorisées en tant que déficit foncier reportable (à l’exception de l’imputation précitée sur le revenu global dans la limite de 10.700 €), portant l’effet de levier fiscal de l’investissement à 150% de son montant.

✓Un investisseur ayant des revenus fonciers > aux travaux et charges:

Pas de déficit reportable généré et l’effet de levier fiscal de son investissement 

plafonnera donc à 50% de son montant.

✓Un investisseur ayant des revenus fonciers < aux travaux et charges: 

Le déficit généré sera compris entre 50% et 150 %.

✓ Un investisseur sans revenus fonciers :


✓ Un investisseur ayant des revenus fonciers (60.000 €) > aux travaux et charges: 

✓ Un investisseur ayant des revenus fonciers (10.000 €) < aux travaux et charges: 
 

 

Loi Malraux 

Avantages 

• Le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :
  30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé 

• Jusqu’à 120.000 € de réduction par an 
• Hors plafonnement global des niches fiscales (pour tous les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2013) 

Conditions & obligations 

• La Loi de Finances Rectificative, prévoit que les dépenses ne sont plus retenues dans la limite annuelle de 100.000 € mais dans la limite globale de 400.000 € applicable sur la période d’éligibilité de quatre ans. 
• Durée de location d’un minimum de 9 ans
• Habitation à usage de résidence principale du locataire 

Rappel: 

✓ La loi du 7 juillet 2016 a transformé les secteurs, les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) et les Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine(AVAP) en Sites Patrimoniaux Remarquables. 

✓ Prorogation jusqu’au 31 décembre 2019 du bénéfice de la réduction Malraux aux dépenses de restauration des immeubles dans les Quartiers Anciens Dégradés. 

Taux de réduction d’impôts dans les S.P.R: 

✓ Dans le cadre d’un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (P.S.M.V), approuvé : 30% 

✓ Dans le cadre d’une Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine P.V.A.P) approuvé, déclaré d’utilité publique : 22%

✓ Dans les Q.A.D : 30% 

Entrée en vigueur:

Opération pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable est déposée depuis le 9 juillet 2016 

Modification concernant l’affectation des locaux 

Elargissement du dispositif aux immeubles affectés à l’habitation après travaux: 

Jusqu’à présent: 

✓ Seuls les immeubles destinés à l’origine à l’habitation et réaffectés à cette usage bénéficiaient de la réduction Malraux.

La Loi de Finance Rectificative 2016 précise: 

✓ Que tous les immeubles destinés après réhabilitation, à l’habitation bénéficieront du dispositif Malraux.

Concernant le réduction d’impôt 

A l’initial: 

✓ Les dépenses prises en compte au titre de la réduction Malraux sont celles supportées à compter de la date de la délivrance du permis de construire et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant.

La Loi de Finance Rectificative 2016: 

✓ Prévoit que les dépenses ne sont plus retenues dans la limite annuelle de 100.000 € mais dans la limite globale de 400.000 € applicable sur la période d’éligibilité de quatre ans. 

Il sera donc possible d’affecter sur une seule année 400.000 € de travaux éligibles. Soit une réduction Malraux de 30% x 400.000 € = 120.000 €

✓ Le solde de la réduction d’impôt non imputé est reportable au titre des trois années suivantes.

Concernant le réduction d’impôt 

Entrée en vigueur: 

Pour tous les programmes pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration préalable est déposée à compter du 1er janvier 2017.

 

L’impact du CIMR

Crédit d’impôt dit de modernisation du recouvrement 

- Un couple (2 parts/revenus 2017) : 

Revenus imposables: 121.500 € 

I.R.P.P : 25.149 € 

- Investissement Malraux 

Foncier:100.000 €
Travaux Malraux: 100.000 € 

Total investissement  200.000 € 

1- L’impôt sur le revenu de 2019 est calculé sur les revenus de 2018 dans le règle de droit commun. —> Soit 25.149 € 

2- Le C.I.M.R est calculé pour neutraliser l’impôt sur le revenu 2018 (sur la base des revenus dits ordinaires) —> Soit 25.149 € 

3- La réduction Malraux 2018 s’appliquera sur l’impôt sur le revenu initial 2019  : 

83.830 € de travaux Malraux x 30% = 25.149 € —> Soit un I.R.P.P = 0 € 

4- Le C.I.M.R ayant la nature d’un crédit d’impôt restituable, son différentiel après imputation du reliquat de l’I.R.P.P 2019, fera l’objet d’un remboursement par l’état —> Soit 25.149 € 

Monument Historique 

Principe 

• Le déficit foncier résultant de l’ensemble des charges, y compris les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global sans plafond 
• Ne rentre pas dans le plafonnement global des niches fiscales 

2009 = 25 000 € + 10% du revenu net imposable 

2010 = 20 000 € + 8% du revenu net imposable 

2011 = 18 000 € + 6% du revenu net imposable 

2012 = 18 000 € + 4% du revenu net imposable 

2013 à 2016 = 10 000 € 

Les obligations 

☞ Engagement de conservation de l’immeuble pendant 15 ans. 

L’impact du CIMR
Crédit d’impôt dit de modernisation du recouvrement 

Les dépenses de travaux exposées au cours de l’année 2018 et 2019 demeureront imputables respectivement sur les revenus des années 2018 et 2019. 

L’impôt frappant revenus « ordinaires » de l’année 2018 étant neutralisé par le CIMR, seul restera dû l’I.R.P.P relatif aux revenus exceptionnels, hors champ du CIMR. 

- Un couple (2 parts/revenus 2017):

Revenus imposables B.I.C: 250.000 € 

I.R.P.P: 75.111 €

- Investissement Monument Historique 

Foncier: 100.000 € 

Travaux M.H: 100.000 € 

Total investissement : 200.000 € 

I.R.P.P après investissement : 34.111 €

 

1 - L’impôt sur le revenu de 2019 est calculé sur les revenus de 2018 dans le règle de droit commun. —> Soit 75.111 € 

2 - Le C.I.M.R est calculé pour neutraliser l’impôt sur le revenu 2018 (sur la base des revenus dits ordinaires) —> Soit 75.111 € 

Conclusions:
L’impact fiscal étant neutralisé par le C.I.M.R 

Pas d’intérêt à réaliser un investissement dans ce cadre 

 

Un couple (2 parts/revenus 2017) :

Revenus soumis au C.I.M.R/B.I.C: 100.000 €

Revenus Exceptionnels/B.I.C : 150.000 €

Total des revenus : 250.000 € 

I.R.P.P : 75.111 € 

1 -L’impôt sur le revenu de 2019 est calculé sur les revenus de 2018 dans le règle de droit commun. —> Soit 75.111 € 

2 -Le C.I.M.R est calculé pour neutraliser l’impôt sur le revenu 2018 (sur la base des revenus dits ordinaires)

Soit: (100.000/250.000) x 75.111 € = 30.044 € neutralisés par le C.I.M.R 

3 -La fiscalité sur les revenus exceptionnels, impôt sur le revenu net: 

Soit: (150.000/250.000) x 75.111 € = 45.067 € 

OU 75.111 € - 30.044 € = 45.067 € 

- Un couple (2 parts/revenus 2018) :

Revenus soumis au C.I.M.R/B.I.C: 100.000 € 

Revenus Exceptionnels/B.I.C : 150.000 €

Total des revenus: 250.000 € 

I.R.P.P : 75.111 € 

- Investissement Monument Historique 

Foncier: 100.000 €

Travaux M.H: 100.000 €

Total investissement : 200.000 € 

Revenu net imposable : 150.000 € 

I.R.P.P après investissement : 34.111 € 

1 -L’impôt sur le revenu de 2019 est calculé sur les revenus de 2018 dans le règle de droit commun. —> Soit 34.111 € 

2 -Le C.I.M.R est calculé pour neutraliser l’impôt sur le revenu 2018 (sur la base des revenus dits ordinaires) —> Soit : (100.000/250.000) x 34.111 € = 13.644 € neutralisé par le C.I.M.R 

3 -La fiscalité sur les revenus exceptionnels impôt sur le revenu net : —> Soit: (150.000/250.000) x 34.111 € = 20.466 € 

 

Conclusions:

Economie d’impôt liée à l’investissement 

45.066 € - 20.466 € = 24.600 € 

OU 

100.000 € x (150.000 €/250.000 €) x 41% (T.M.I) = 24.600 €