Déficit foncier

Principe

Le dispositif du déficit foncier permet de déduire l’ensemble des liées aux travaux de rénovations d’un logement avant de le louer. Ce dispositif s’applique sur les biens qui nécessitent une rénovation importante et permet à l’investisseur d’être exonéré des revenus fonciers existants et d’attribuer le reste sur son revenu global à hauteur de 10 700 €. Ce dispositif est dédié aux investisseurs soumis à niveau élevé d’imposition.

Objectifs

L’objectif du déficit foncier est de défiscaliser 10 700 € par an sur du revenu global. Si le déficit foncier est supérieur à 10 700 € alors le reste est reporté sur le revenu foncier pour les 10 années suivantes.

Ce dispositif permet de coupler la défiscalisation et la revalorisation patrimoniale par la rénovation de son bien immobilier.

Chronologie de l’investissement en trois étapes :

1. Acquisition + Déficit 65% sur 3 ans + Travaux

2. Mise en location + Recours à l’emprunt

3. Liquidation + Imposition sur les plus-values + Remboursement

Montage

Vous achetez un appartement à rénover. Vous estimez le montant des travaux sur 2 ans. Vous faites financez le projet grâce à un prêt bancaire. Vous prévoyez tout de même un apport initial d’environ 5% du total de l’investissement.

Vous aurez alors des dépenses liées au remboursement du prêt et à la taxe foncière, et des recettes liées à la location et à la réduction d’impôt. Le montant des travaux sera imputé sur vos revenus fonciers.

Votre effort d’épargne sera réduit grâce à la location et aux avantages fiscaux. Au final, votre participation financière dans l’investissement sera d’environ 40%, celle du locataire 45%, et la réduction d’impôt 15%.

Si au bout de 20 ans vous revendez le bien vous réaliserez un bénéfice net, même si le bien est vendu sans revalorisation.