Loi Scellier en réhabilitation

Qu'est ce que la loi Scellier en réhabilitation ?

Dispositif fiscal destiné aux investisseurs faisant l'acquisition d'un appartement dans l'ancien ne répondant pas au caractère de la décence dans le but de le réhabilité à neuf et de le louer à un locataire en faisant usage de résidence principale.

Conditions à respecter :

• Réhabilité le logement afin qu'il offre des performances énergétiques proches de celle d'un logement neuf.
• Louer le bien durant 9 ans minimum.
• Le locataire doit y installer sa résidence principale et déclarer ses revenus indépendamment du foyer fiscal de l'investisseur.
• Plafonds de loyer à respecter selon la localisation du bien (cf tableau ci-dessous).
• Un seul investissement par an maximum.

A noter qu'il est possible de réhabiliter un appartement et de bénéficier de la loi Scellier-Carrez

Avantage fiscal du dispositif Scellier en réhabilitation :

La loi Scellier en réhabilitation offre les mêmes avantage que la loi Scellier, à savoir 25% de réduction d'impôt pour les 9 premières années de votre investissement. La base de calcul de la réduction est plafonnée à 300 000€ (travaux inclus) par an. Il advient que :

• Vous réalisez 2440€ de réduction d'impôt par an pendant 9 ans par tranche de 100 000€ d'investissement,
• La réduction d'impôt maximale est de 4333€/an,
• L'année de la livraison du bien déclenche la réduction d'impôt,
• Le déficit foncier généré par l'investissement les premières années est imputable sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de 10 700€ an.

Exemple d'investissement en Scellier réhabilité sur 9 ans :

Un contribuable fait l'achat en mars 2011 d'un appartement dans l'ancien de 40m² en ZONE B1 ne répondant pas aux critères de décence pour un prix tout frais d'acquisition de 130 000€. L'investisseur mandate une société de travaux pour la réhabilitation pour un montant de 50 000€. L'appartement génère après travaux un loyer de 600€ /mois et des charges déductibles de l'ordre de 15%.

La base de calcul pour la réduction d'impôt est donc de 180 000€.

Calcul de la réduction d'impôt :

• 1,44 % pour les 9 premières années, soit 2592 €/an.

L'acquisition a été financée 100% à crédit. Le résultat foncier pour la première année est de :

Résultat foncier = Loyer annuel: 7200€ - charges: 1080€ - intérêt d'emprunt : 7500€

= - 1380€

Vous ne pourrez imputer que 1080€ sur votre revenu (les intérêts ne pouvant contribuer à générer un déficit foncier), soit une réduction d'impôt de 324€ pour un contribuable imposer à une TMI de 30%.

L'économie d'impôt réalisée est donc de 2592€ + 324€ = 2916€ à 30% de TMI (On suppose le déficit foncier constant, dans la réalité celui-ci diminue à mesure que l'investisseur rembourse le principal de son crédit).

Profil investisseur :

• Foyer fiscal imposé entre 3500€ et 10 000€.
• Capacité d'emprunt de 100 000€ minimum.
• Objectif de se créer du patrimoine à moindre coût.