Loi Scellier Outre Mer

Qu'est ce que la loi Scellier Outre Mer ? :

Dispositif fiscal destiné aux investisseurs faisant l'acquisition d'un appartement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) dans les DROM, TOM, ou COM dans le but de le louer un locataire en faisant usage de résidence principale.

Conditions à respecter :

• Louer le bien durant 9 ans minimum.
• Le locataire doit y installer sa résidence principale et déclarer ses revenus indépendamment du foyer fiscal de l'investisseur.
• Plafonds de loyer à respecter selon la localisation du bien (cf tableau ci-dessous).
• Un seul investissement par an maximum.

Avantage fiscal du dispositif Scellier Outre Mer :

La loi Scellier vous permet de bénéficier de 40% de réduction d'impôt pour les 9 premières années de votre investissement (jusqu'en 2012, puis 35% jusqu'en 2017). La base de calcul de la réduction est plafonnée à 300 000 € par an et par foyer fiscal. En conséquence :

• Vous réalisez 4440 € de réduction d'impôt/an pendant 9 ans par tranche de 100 000€ d'investissement.
• La réduction d'impôt annuelle maximale est de 13333 €.
• La réduction d'impôt est effective l'année de la livraison du bien.
• L'éventuel déficit foncier généré par l'investissement et imputable sur le revenu global de l'investisseur, dans la limite de 10 700 €.an.

Il est possible de poursuivre le dispositif 6 années supplémentaires avec le dispositif Scellier Outre Mer Intermédiaire, en respectant les plafonds de ressources pour le locataire (cf. tableau ci-dessous).

Exemple Scellier Outre Mer :

Un contribuable fait l'achat en Septembre 2009 d'un appartement neuf de 55m² à la réunion, qui sera achevé en septembre 2010 pour un prix total de 200 000 € tous frais inclus. L'appartement génère un loyer de 630 € /mois et des charges déductibles de l'ordre de 15%.

La base de calcul pour la réduction est de 200 000 €.

Calcul de la réduction d'impôt :

• 4,4% % pour les 9 premières années, soit 8800€/an.

L'acquisition ayant été financée 100% à crédit, le résultat foncier pour la première année est de :

Résultat foncier = Loyer annuel: 7560€ - charges: 1134€ - intérêt d'emprunt : 9000€

= -2574€

Vous ne pourrez imputer que 1134€ sur votre revenu (les intérêts ne pouvant contribuer à générer un déficit foncier), soit une réduction d'impôt de 454€ pour un contribuable dans une tranche marginale d'imposition à 40%.

L'économie d'impôt réalisée est donc de 8800€ + 454€ = 9254€ pour un contribuable imposé à hauteur de 40%.

(On suppose le déficit foncier constant, dans la réalité celui-ci diminue à mesure que l'investisseur rembourse le principal de son crédit)

Profil investisseur :

• Foyer fiscal imposé à plus de 5000€ d'impôt
• Capacité d'emprunt de 150 000 € minimum.
• Avoir une résidence secondaire au soleil.
• Revenus fonciers existant

Plafond des loyers : (prix en €/m2)

• 15.05€/m² pour le dispositif Scellier Outre-mer
• 12.04€/m² pour le Scellier Outre-mer Intermédiaire.

Plafond des ressources annuelles en Scellier Outremer intermédiaire :