Loi Scellier-Carrez (ou Scellier social)

Qu'est ce que la loi Scellier-Carrez ou Loi Scellier intermédiaire ?:

Dispositif fiscal destiné aux investisseurs faisant l'acquisition d'un appartement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) dans le but de le louer un locataire en faisant usage de résidence principale.

Conditions à respecter pour la Loi Scellier intermédiaire :

• Louer le bien durant 15 ans minimum.
• Le locataire doit y installer sa résidence principale et déclarer ses revenus indépendamment du foyer fiscal de l'investisseur.
• Plafonds de loyer à respecter selon la localisation du bien (cf. tableau ci-dessous).
• Plafond des ressources du locataire
• Un seul investissement par an maximum

Avantage fiscal du dispositif Scellier-Carrez 2011:

La loi Scellier-Carrez vous permet de bénéficier de 13% de réduction d'impôt pour les 9 premières années de votre investissement et de 12% supplémentaires les 6 dernières années. La base de calcul de la réduction est plafonnée à 300 000 € par an et par foyer fiscal. En conséquence :

• Vous réalisez 2440 € de réduction d'impôt/an pendant 9 ans par tranche de 100 000€ d'investissement puis 1600 €/an les 6 dernières.
• La réduction d'impôt annuelle maximale est de 4333 €.
• La réduction d'impôt est effective l'année de la livraison du bien.
• Un abattement de 30% est concédé sur les loyers ce qui génère un déficit foncier supérieur à loi Scellier simple.

Exemple Scellier-Carrez :

Un contribuable fait l'achat en avril 2011 d'un appartement neuf de 50m² en ZONE B1, qui sera achevé en aout 2012 pour un prix total de 180 000 € tous frais inclus. L'appartement génère un loyer de 600 € /mois et des charges déductibles de l'ordre de 15%.

La base de calcul pour la réduction est de 180 000 €.

Calcul de la réduction d'impôt :

• 1,44 % pour les 9 premières années, soit 2592 €/an.
• 1,66 % pour les 6 dernières années, soit 2988 €/an.

L'acquisition ayant été financée 100% à crédit, le résultat foncier pour la première année est de :

Résultat foncier = Loyer annuel: 7200€ - abattement de 30 % : 2160€ - charges: 1080 € - intérêt d'emprunt : 7500 €

= - 3540 €

Vous ne pourrez imputer que 3240 € sur votre revenu (les intérêts ne pouvant contribuer à générer un déficit foncier), soit une réduction d'impôt de 972 € pour un contribuable dans une tranche d'imposition à 30% (voir plus si ce dernier possède déjà des revenus fonciers)

Pour les 9 premières années :

L'économie d'impôt réalisée est de 2592 € + 972 € = 3564 € pour un contribuable imposé à hauteur de 30%.

Pour les 6 années suivantes :

L'économie d'impôt réalisée est de 2988 € + 972 € = 3960 € pour un contribuable imposé à hauteur de 30%.

(On suppose le déficit foncier constant, dans la réalité celui-ci diminue à mesure que l'investisseur rembourse le principal de son crédit)

Profil investisseur scellier intermédiaire :

• Foyer fiscal imposé à plus de 3000€ d'impôt.
• Capacité d'emprunt de 100 000 € minimum.
• Volonté de se constituer un patrimoine et des revenus complémentaires.
• Foyer disposant de revenus fonciers.

Plafond des loyers : (prix en €/m2)